袋鼠避坑被人口层次拖垮的松江新桥

松江区的新桥板块按照现代意义上的城镇来说是很新的，在90年代初期的时候还只是一个乡的编制，后来才改成了镇级单位。

差不多也就是我们现在所说的新桥板块，因此大家就能够明白，其文教医疗的档次和水平极其一般，勉强只能算是郊区普通镇的标配，幼儿园、中小学、镇卫生院，有而已。

所以第一个基本判定就是新桥并不具备资源吸引力。

对本地居民，交通条件较差

单纯从土地的宏观地理位置来看，倒也还可以，距离上海主城区闵行的边界和南部的城市副中心莘庄都不算太远，开车的话都在20分钟左右，在主城区外的板块里算是过得去。

从交通层面来看，G60沪昆高速、G15沈海高速交汇处，远距离、尤其是城际的交通非常方便。

不过从板块居民生活来看，则交通条件并不优越，两条高速本身对地面道路是有一定影响的，郊区收费高速对地面的阻拦还是很大的，不能当做市区延安高架对地面那点微乎其微的影响来看待。

再加上旁边的铁轨，十字交叉还复线，本地居民的生活那是相当不方便滴。

产业档次太低，导致人口层次太低

有交通这个先天条件，而且松江本身也有一个比较大的概念“G60科创走廊龙头”，按理说产业发展不会差。也确实，从产业总体规模来看，新桥镇也还可以，但问题的根源就在于产业的总量不错，但档次太低。

新桥有大大小小好多个工业园，涉及的行业领域很广泛，全都是各种加工制造业（基本上除了重污染的化工、电池、造纸和金属冶炼都有了，汽车是不够格，没有），可惜的是没有几家国内外大牌的，都是中小规模的厂子，更重要的是这里只是作为生产制造的厂区，而几乎不涉及高端研发、更不涉及区域总部级的商务贸易。

对了，新桥有一个具有“全市龙头”地位的产业，你们猜是啥？花卉苗木！简单来说就是道路绿化、开发新楼盘用的那些。新桥是上海市最大的花卉苗木生产基地，还有个批发市场，盆花销售量占全市60%左右。

简单来说，新桥只是一个中小企业加工厂集中地，外加一个花卉苗木种植基地+大型批发市场，而不是科技研发中心、也不是CBD。

说到这里，大家应该就意识到新桥有大量劳动密集型制造业和农业的外来务工人员。

上海哪一个板块没有相当比例的外来人员？问题是，居住在市区里面的外来人员主体是白领、次主力是劳动密集型服务业的蓝领(比如送外卖，送快递的)，而居住在新桥的外来人口绝对主体是制造业厂里的外地来沪工人、农民。

这还不是最重要的！

最重要的是这个比例大到惊人，我们看一下数据。

总人口15.6万，其中只有2.5万是本地人，换句话说，5/6是外来务工的蓝领。

这意味着新桥的整体人口素质与同样绝对主体是外来人员的张江科学城、漕河泾完全不在一个层面上。

区域整体人口层次和素养环境是很重要的，不要以为关起门来跟自己没关系，这关系可大了！

往小里说，涉及到文教，医疗，商业配置的等级。

要求不高，自然配的资源就差，倒过来说，总体人口层次差，配再好的学校也没用，华师大二附中开到这里，如果按照片区板块招生，也分分钟变成菜场中学；收入不高，消费层次低，哪个开高档商场的都不会脑子一热到这里来，就算来了，哪怕是凯德来福士，也一两年当场倒闭呀。

往大里说，人口层次低会影响整个板块的基层治理能力。

大家自己想想，这里属于1/6本地村民+5/6外地农村民工组合的地带，说的不好听点，除了房产证上写着“上海市”之外，其他地方跟外地农村有啥差别？相对应的租赁混乱、管理和服务措施不到位，甚至与治安问题都会出现。

刚好手头边有一个例子，就前两天刚看到的，就这水平，还能指望啥？

白首建议

新桥从板块增值潜力上来说，是个坑。

单纯冲着这个板块去是没意义的。所以在新桥买高层、小高层、普通的多层新工房都是没有意义的。不过在新桥也有一些别墅楼盘倒是值得考虑的，绿洲比华利、浅水湾花园之类。

因为虽然土地跑不过上海全市增长水平，但是别墅本身具有品类的稀缺性，尤其是联排、双拼、独栋，真别墅的增值能力不仅能够抵消土地的弱势、还大大有余，是能够完全跑赢上海全市水平的。

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