关于二手房买卖的干货都是现实的经验的接地

一、 次买房， 先从二手房市场开始接触和认知房价和楼市对于新手买房， 次买房的群体来说， 次建立对自己所面对的购房环境，一定是陌生的，缺乏认知和基础知识体系的，直接面对新房新项目的售楼部和体系化营销，很容易陷入被动的境地，通常新人看房，是最容易被逼定和各种套路所迷惑的。

为了避免在特定氛围下的弱势状态，所以要认知和了解自己准备买房的 切入点，是从二手房中介开始。

不管这个中介门店是小区夫妻档口，几个社区中间的小中介门店，还是有品牌的连锁中介机构，都没有关系，关键是 次接触房产和楼市，有这么四个重要信息需要去认知：

1、首先是行情和价格

在中国的楼市，有这么一个行业规律形容，那就是“新房没有真价格”，也就是说，全新规划建设开发的新楼盘，其实对外销售的价格，水分很大，因为开发商有追逐利润的需求，有快速销售回款的需求，所以在实现销售上面，各种包装，推广，营销手段，甚至是套路，都是为了价格服务的。

一般的买房群体，特别是 次买房和新人小白，面对体系化，专业化的营销系统， 处于弱势被动的状态，而这样的状态，就谈不上理性和公平的交易了。

所以要了解想要买房的目标城市，区域的房价行情还有市场情况，成本 ，最接近真实的办法，就是先从二手房中介，作为切入点。

因为二手房，是商品房在市场进行交易流动的商品，价格有普遍行情这只看不见的手，在默默地操纵和控制，这个很好理解，新房定价开发商一家说了算，信息不对等，主场优势明显。

二手房是市场公开流通的信息，差不多的房子不止一套，买房看房的人也不止一个，所以二手房市场的价格，是在市场行情约束管控下的比较透明的价格表现信息。特别是对新房有偏爱的人，还有一些一二手房价差距悬殊的城市，首先通过中介了解市场行情，价格差距原因，是非常关键的一件事。

有了中介和二手房市场的接触，基本上就能对一个城市房价，区域行情，有比较全面的了解和认知。不管最终决定是买新房还是二手房，至少支出成本问题，不再是难题。这就是心中有数，想亏都难的意思。值得各位首次买房的朋友，新人小白，予以重视和进行尝试。

2、其次是可以近距离了解住房配套

提倡首次买房群体先从二手房开始了解，是因为新房，特别是期房项目，配套基本上是看不见的，最多有个沙盘或者示意图，无法从一个直观的角度去体会配套的高低优劣。

很多刚需群体，特别是 次买房的人，实话对于“配套”这个词，是没有什么直观的认知的。

从生活起居层面，有内部配套的说法，也就是小区的物业管理，小区社区设施设备（健身，游乐，儿童，生活环境布景，水景园林等等），还有小区的停车，安防，包括电梯和步梯。

外部配套，就比较关键了，主要有对口学校（这个非常关键），交通设施设备（地铁，车站），到加油站的距离，医院，菜场，运动场所，生活便利等等。

特别要提醒的，是二手房的学区是固定的，不管是中介也好，甚至是小区物业也好，是非常确定的，但是在这一点上，新房是 不可能给出明确靠谱的承诺的。

熊猫提醒：新房开发商是商业经营主体，不具备*府公信力的任何配套承诺能力。所有和住房关联的学区，户口等，均以当地派出所和相关职能部门的明文规定为准。这一点非常关键！

3、然后是看到生活（功能区和布置）

首次购房群体，如果没有独立自主的生活体验和相关生活经验，通过了解和看二手房的过程中，可以从住过人，使用过的房产中，了解很多关于房屋结构，房子功能区，甚至是空间性价比的重要信息。

要知道，这个世界上，想要避免被坑只有两个办法，要么自己被坑过，要么看到别人被坑过。很现实，多看几套二手房，从前任主人的生活状态，家装布局，还有生活场景中，就能映射未来自己的生活，不管是享受也好，浪费也好，还是不舒适也好，很多直观上的东西，说再多，不如看看别人的生活场景。

4、 是看居住群体的特征

俗话说得好，人以群分，物以类聚，虽然现代社会一道铁门隔断空间，邻里之间的距离也是被刻意设置，但是和什么样的群体在一起居住，直接关系到未来的生活质量。

这一点，买新房的时候是 不可能提前知道的，和开盲盒一样，运气成分太大。但是二手房，别的不说，看看公共区域，看看居住群体生活规律，大概就能有一定的感受。特别要提醒的，有两种房子，一定要慎重，一种是长期入住率低下，缺乏人气的小区，说明要么是投资买房的比例大，要么这个小区就是有不为人知，不适合长期居住的问题。

另一种，是闲杂人等聚集的小区，三六九教，参差不齐的群体扎堆，甚至可能还有非法传销窝点的存在，这样的小区，一定要敬而远之。

了解一个社区，一个小区，甚至是一栋楼的居住群体，就能从一定程度上，对一套房子的社群价值做出判断。

二、看二手房，成交不是最重要的，最重要的是获取买房必须的经验和认知要点。1、通过二手房中介市场，可以对目标购房的城市和地区，当地的购房*策，购房条件，购房流程得到充分的了解和认知。

中介这个行当和职业 的商业价值，就是信息价值，不管大小中介，总是对于达成交易的各种环节，流程，还有细节是非常娴熟的。所以没有购房经验的，首次买房的，不妨多和中介请教，这是中介行业的专业，也是这个职业赖以为生的饭碗。特别是交易流程和中间大小费用，不管新房二手房，中介都了如指掌。

2、和中介沟通交流的时候，可以对一个城市的发展规划，还有城市布局，有一个直观的，来自真实市场的认知。其实对于买房群体来说，最为熟悉的大概就是自己日常生活半径5公里的范围，在买房这件事上难免存在局限和选择偏执的情况，往往对于城市发展规划，城市布局，是处于片面，甚至是盲目的认知的状态之下，而中介，特别是连锁中介，是看预算做推荐的，也就是说，当你给出自身的买房预算，中介会跨区给你推荐一些房源，这就是一个改变生活半径的重要机会，而且中介对于很多规划利好，还有未来城市发展方向，肯定是要超越一般外行群体的，比如哪个小学更好，未来会不会有地铁等等的重要信息，都可以通过这个机会获得直观的认知。

3、可以通过中介，了解和自己年龄收入差不多的人，在当地楼市的选择偏好和一些选择价值取向。二手房中介每天和不同的群体打交道，上有房产业主和开发商，下有不同需求的租客和买房人，如果对自身适合什么样的房子没有直观概念，通过中介了解和自己类似的群体的购房偏好，还有选择的楼盘，价位，条件，未尝不是一件省心的事。要知道，消费群体未必了解自己需要什么，商家，特别是居中促成的人，往往比客户群体更为了解商品的契合度。

4、关于本地楼市，房价，*策变化，最灵敏，消息最灵通的，也是二手房市场和中介。信息时代，有价值的信息，才能先人一步，抢占先机。隔行如隔山，这句话用在买房这件事上面再恰当不过了，如果不是房地产行业从业人员，或者身边没有从事房地产行业的群体，要了解目标买房的市场行情，还有各种和买房行为关联的*策情况，其实并不是一件轻松简单的事情，更糟糕的是，道听途说和通过网络上片面的信息，会对首次买房的群体，产生很多误导作用。

新房市场的价格各个售楼部各自为阵，专业话术，推广营销，总是有自己的价格理由。而对于楼市和房价来说，最真实的价格，莫过于二手房的价格，因为二手房是商品市场流通价格。

所以，想要了解最真实的市场行情，房价情况，*策变化，最靠谱的办法，就是通过对二手房市场的接触和了解。很多地方会有一手新房和二手房差价很大的情况，买房这件事吧，不求无谓的省钱，但是总好过被新房专业营销话术忽悠了，去花冤枉钱来的好吧？

通过二手房，了解市场真实行情，了解房价价值行情，是非常有必要的，最终不管买新房也好，买二手房也好，至少来说，钱花出去，每一分心里都通透清晰，是很重要的。

三、通过和中介的接触和交流，和二手房市场的了解，最终要获得什么？

1、建立对比意识和价值体系为什么地段学位都差不多的两个小区，从外观看档次也没多大差距，市场价格会有很大的差异？

为什么一街之隔，房价就能出现很大的差距？同一个项目为什么不同期开发完成价格会有差距？户型价差，楼层价差，朝向价差……依据在哪里？

相信不是每一个人都具备这些房价差距认知，系统学习也没有必要，绝大多数人，买房都是低频大额购置的行为，那该如何在这样的环境中，让自己获得信息优势呢？很简单，人怕专业，货怕比，中介的意义和价值就体现出来了。

2、对目标楼市的房价体系有初步的了解新房和二手房价格有多少差距？

未来城市有哪些利好的房价规划？我看上的房子近几年来行情走势如何？我想买的房子在市场里面属于什么档次？……一个合格的中介，能够回答你对目标楼市的房价体系，有一个满意的答复。

3、能够对房子的优劣好坏，价值高低建立初步的直观感受这个就不用赘述了，看得多，体验多了，房子值不值，都会成为一种感觉。但是前提呢，就是需要实地去看。

4、最重要的是，开拓了自己的社会人脉，增加了很多可能性

中介的意义，贯穿房子的资产属性存在的全过程，买房可以找中介，卖房还是要靠中介，谁身边还没有个做房地产的朋友了？多个朋友多条路，在买房卖房这种大事上，有个靠谱，立场和你一致的中介朋友，能够在交易过程中，为你解决很多问题，甚至带来经济层面的好处，何乐而不为呢？

小小总结一下：

一、 次买房， 先从二手房市场开始接触和认知房价和楼市

二、看二手房，成交不是最重要的，最重要的是获取买房必须的经验和认知要点。三、通过和中介的接触和交流，和对二手房市场的了解，最终要获得什么？

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