专业知识物业规划技巧
居住区的分类及其用地组成
1居住区的分类
居住区是指具有一定人口和用地范围，并能满足居民日常生活所需要的物质和文化功能，以城市干道所分割或自然界限所围成的相对独立的区域。居住区规模以居住人口的数量和用地面积来区分。我国居住区按不同规模分为三级：
(1)居住区：居民数量为3—6万人，占地面积为50—公顷，服务半径为—0m。
(2)居住小区：居民数量为—1人，占地面积12—35公顷，服务半径为m左右。
(3)居住生活单元：居民人口数量—人，占地面积为2—3公顷，是相对独立的居住场所。
2居住区用地组成考试吧
(1)居住建筑用地；
(2)公共建筑和生产性建筑占地；
(3)道路和广场用地；
(4)园林绿地和体育场地等。
居住区规划的内容
居住区规划一般有以下几个方面：
1选择、确定用地位置、范围；
2确定人口数量和用地面积；考试吧
3拟定居住建筑类型(包括单身职工)、层数比例、数量、布置方式；
4拟定公用服务设施的内容、规划、数量(用房与用地)、分布和布置方式；
5拟定各级道路的宽度、断面形式、布置方式；考试吧－全国 教育类网站
6拟定公共绿地、体育、休息等室外场地的数量、分布和布置方式；
7拟定有关的工程规划设计方案；
8拟定各项技术经济指标和造价估算。
居住区的规划设计
1居住区规划是项综合性较强的设计工作，一般应满足以下几方面的要求 1)使用要求
创造一个生活方便的居住环境，如为适应住户家庭不同的人口组成和气候特点、选择合适的住宅类型、合理确定公共服务设施的项目、规模及其分布方式、合理地组织居民室外活动、休息场地、绿化和居住区的内外交通等。
2)卫生要求
为居民创造一个卫生、安静的居住环境，要求居住区有良好的日照、通风等条件，以防止噪声的干扰和空气的污染。
3)安全要求
为居民创造一个安全的居住环境。考试吧－全国 教育类网站
(1)防火
为保证一旦发生火灾时居民的安全、防止火灾的蔓延等。因而建筑物之间要保持一定的防火间距，防火间距的大小与建筑物的耐火等级及外墙门窗、洞口等情况而定。
当街坊内部通道离人行道超过80米、建筑长度超过米时应留出4米的消防通道，在居住区内设置室外消火栓，每个消火检的服务半径为米。
(2)防震灾害
为把灾害控制到 程度，在进行居住区规划时，必须考虑以下几点：考试吧－全国 教育类网站
①尽量避免布置在沼泽、不稳定的填土堆石、地质构造复杂及在地震时有崩坍陷落危险的地段。
②考虑适当的安全疏散用地，结合公共绿地、学校等公共建筑的室外场地及街坊小花园。
③居住区内的道路应平缓畅通，便于疏散，并布置在房屋倒坍范围之外。
4)经济要求
居住区的规划与建设应与国民经济发展及居民生活水平相适应，也就是说在确定住宅的标准，公共建筑的规模项目等均需考虑当地的建设投资、居民的经济情况及发展的需要。降低居住区建设的造价、提高建筑标准和节约城市用地是居住区规划设计的一项重要任务。
5)施工要求
居住区的规划设计应有利于施工的组织与经营，特别是当成片居住区进行机械化施工时，更应注意各建设项目的布置应适应施工程序和建设程序。
6)美观要求
居住区是城市中建设量最多的项目，因此它的规划与建设对城市面貌起着很大影响。一个优美的居住环境的形成不仅取决于住宅和公共建筑的设计，更重要的取决于建筑群体的组合，建筑群体与环境的结合，要反映出生动活泼、欣欣向荣的面貌，具有明朗、大方、整洁、优美的居住环境。
住宅建筑规划
(一)住宅建筑群布置的原则
(1)满足日照充分的要求。住宅群的布置应当使大部分房屋为南北向，而且前后排房屋的距离达到设计规范的要求，使少部分房屋采用东西向排列。并且每一套住宅中，都要有一至二间能满足日照要求。
(2)达到通风良好的要求。我国住宅目前一般是用自然风取得降温散热的效果，为此要求建筑物有门窗的方面应该与当地夏季主导风向垂直布置，才能使它导风进入房间，或者组织穿堂风，从而取得良好的通风散热的效果。
(3)做到整洁宁静的要求。居住区级道路应当专为居住服务，不应作为过境交通线，道路和住宅应留有一定距离。垃圾站周围要有围墙设施，并应经常清运，它与住宅也要保持一定距离；饭店、锅炉房等排放污染物的建筑物不应紧靠住宅群布置。
(4)满足庭院雅观的要求。居住区内空地应当进行绿化，布置街心小花园及建筑小品，为老人和儿童创造一个休憩场所。在住宅首层窗前墙外可以布置小院，种植花草，以起到美化环境和隔断行人干扰的作用。
(二)住宅及其用地的规划布置是居住区规划设计的主要内容
1住宅类型的选择
(1)住宅类型及其特点
①住宅
以家庭为居住单位的建筑。
②宿舍
供单人居住的建筑。
以户为单位的住宅，主要有以下几种类型。
(2)住宅建筑经济和用地经济的关系
住宅建筑经济直接影响用地的经济，而用地经济往往又影响对住宅建筑经济的综合评价。分析住宅建筑经济的主要依据是每平方米建筑面积造价、平面利用系数等指标，而用地经济的主要依据，则为每公顷居住面积密度。下面仅就住宅建筑经济和用地经济比较密切相关的几个因素分别加以分析。
①住宅层数
近年来，由于城市用地的日趋紧张，世界各国住宅普遍向高空发展，我国一些大城市亦建造高层住宅，但高层住宅结构改变、增加电梯，供水加压设备、防火设施、建材费用和施工成本较高，因而造价较高，可节约用地。由于节约用地，可以降低室外工程造价、维护费用及减少道路交通及改建用地的拆迁等。但并不是层数越高用地越经济，随着层数的增高，使用上带来某些不便，如人们的心理和生理会产生些不利影响。
目前上海市高层以18层左右为多。
②深度考试吧
住宅进深加大，外墙相应缩短，一般认为住宅进深在11m以下时，每增加1m，每公顷可增建筑面积0m２，11m以上，效果就减少。
③长度
住宅长度在30m～60m时，每增10m，每公顷可增加建筑面积～0m２左右。但过长要增加伸缩缝和防火墙，对通风和抗震不利。
④层高
合理确定建筑层高可以节约造价及用地。
(3)合理选择住宅类型
①住宅标准
严格根据国家规定要求，不可随心所欲。
②满足户室比要求
应满足不同人口组成的家庭对住宅的需要，在新建地区主要参照当地的人口结构，改建区，要考虑拆迁户人口组成来确定适当的户室比。
③确定住宅建筑层数和比例
要综合考虑用地的经济，建筑造价、施工条件、建筑材料的供应、市*工程设施、居民生活水平、居住方便等因素决定建筑层数。根据我国目前条件，大城市以5～6层为主。小城市4～5层为主。
④适应当地自然气候条件的特点和居民生活习惯。
⑤结合地形、有利于节约用地。考试吧－全国 教育类网站考试吧
⑥城市建筑面貌的要求。
(三)住宅的规划布置
(1)行列布置
建筑按一定的朝向和合理间距成排布置，可获得良好的日照与通风。
(2)周边布置
建筑沿街坊或院落周边布置的形式，具有一定的空地面积。便于组织公共绿化休息园地。
(3)混合布置
以行列式为主，以少量住宅或公共建筑沿道路或院落周边布置。
(4)自由式 (1)居住人口毛密度＝居住总人口总用地面积(-人/公顷)
(2)居住人口净密度＝居住总人口总居住用地面积(人/公顷)
(3)居住建筑面积密度＝居住总面积总居住用地面积(%)
(4)居住建筑密度＝总住宅占地面积总居住用地面积(%)
(5)容积率＝总建筑面积总建筑用地面积(%)
(6)建筑密度＝建 础面积建筑用地面积(%)
(7)高层住宅比例＝高层住宅面积总住宅面积(%)
(8)公建比例＝公共建筑面积总住宅面积(一般为16%-20%)
(9)配套商业面积比例＝配套商业面积住宅建筑面积(规定为5%)
(10)绿化覆盖率＝绿化覆盖面积规划用地面积(一般为60%左右)
(11)人均公共绿地面积＝集中绿地面积居住人口(近期为2m2/人)
运用以上技术经济指标衡量居住区经济效益时，一定要进行综合分析，全面研究和考虑；要根据不同城市的具体情况和经济发展水平，因地制宜地作出具体分析和判断，还要从远景发展来分析研究确定指标的科学性、合理性。总之，要灵活运用，而不应生搬硬套，要结合时间、地点、具体条件来制定。
公共建筑规划
(一)公共建筑规划的原则
根据规划的不同级别和人口数量，并遵循配套齐全、分散和集中相结合的原则布置公共建筑。其基本要求有以下几项 (1)适当集中布置。使居民一次行动能达到多种目的。
(2)符合人流走向。居民日常使用频繁的设施，应当布置在居民上下班经过的地方，以方便居民。
(3)服务半径缩小。使居民节省时间和路途。
(4)不要干扰居民。对于某些产生噪声、气味与污染等公建项目，应和住宅保持一定距离。
(5)发挥经济效益。根据条件，兼顾区内外服务，发挥服务潜力，以获得更好的经济效益。
(二)公共建筑布置的形式
(1)托幼建筑和文教建筑。应保证儿童和学生就近入托上学，服务半径应尽量缩短，但也要和住宅保持一定距离，以防互相干扰，同时应考虑到交通安全问题。
(2)商业服务建筑。可布置在居民区中心或沿街集中布置，也可在住宅楼底层设置。对于规模较大的项目可以集中布置；而较小的项目则分散布置为宜，可使居民顺道或就近满足所需。
(3)附属建筑项目。这是指锅炉房、煤气调压站、水泵房等公共设施应与住宅隔开布置，以防干扰，但也要有方便的交通联系。
(4)停车场库。
(三)公共建筑项目内容及其指标
中国于年12月国家建委颁布了居住区级和居住小区级公共建筑设施定额指标，制定了公共建筑项目内容和指标的规定。
(1)居住区级公共建筑 ①教育卫生。包括托儿所、幼儿园、学校、医院、门诊所等。
②金融邮电。包括银行、邮电所等。
③商业服务。包括百货商店、书店、药房、食品、日用杂品、饭馆、副食、菜场、理发、浴室、服装加工、综合修理、洗染等。
④文娱体育。包括影剧院、科技文化馆、青少年宫、运动场等。
⑤行*管理。包括派出所、街道办事处、市*管理、房管所、商业管理机构等。
⑥附属建筑。包括 气站、煤气调压站、开闭所等。
以上公共建筑的指标为：每千人建筑面积-2m2。详见下表。
(2)小区级公共建筑
①教育文体建筑。包括托儿所、幼儿园、小学、中学、运动场等，每千人建筑面积为-m2。
②商业服务建筑。包括百货店、粮店、菜场、理发店、饮食店、综合服务及物质回收等，每千人建筑面积为-m2。
③金融邮电建筑。包括储蓄所、邮电所等，每千人建筑面积为16-225m2。考试吧
④附属建筑。包括居委会、物业管理部门、变电站、公厕、垃圾站等，每千人建筑面积为-5m2。
居住小区级公共建筑指标。
(2)布置方式
一般宜相对集中布置，以形成居住区中心。
①文化商业服务中心位置的选择
以城市总体规划为依据，并考虑居住区不同的类型和所处的地位。
②文化商业服务中心的布置方式
a)沿街线状布置
应在保证住宅有良好朝向的前提下，考虑沿街建筑群体的艺术要求，并保证有足够供人流集散用的人行道宽度和车辆停放的场地。
6)独立地段成片集中布置
根据各类建筑的功能要求和行业特点成组结合分块布置，既要沿街立面的艺术处理，又要注意内部空间的组合，以及合理组织人流和货流的线路。
c)沿街和成片集中相结合的布置方式
沿街和成片集中相结合的布置方式可根据当地居民的生活习惯、气候条件、建设规模、用地情况、现状条件而定。
(3)商业服务设施
居住区商业服务设施占有相当数量，且项目众多，内容丰富，布置方式一般有以下两种：
2分级
一级居住区主要道路，用以解决居住区的内外联系。路宽9m以上。
二级居住区次要道路，用以解决内部联系，路宽7m以上。
三级居住区的支路，用以解决住宅组群的联系，路宽为4m。
四级宅前小路，路宽为3m。
1居住区绿地系统组成
(1)公共绿地
指居民公共使用的绿化用地。如居住区公园、居住小区公园，小块绿地、林荫道等。
(2)公共建筑与公用设施专用绿地
医院、学校、幼托、门诊所等的绿化用地。
(3)庭园绿地考试吧
指住宅四旁绿地。
(4)街道绿地
指居住区内各种道路的行道树等绿地。
2居住区绿地标准
一般以居民平均占有绿地面积和居住区用地的绿化覆盖率两种指标来衡量。根据建设部制定指标为2～4m/人。但大部分达不到此指标。
(二)居住区绿地的规划布置
1居住区规划设计的基本要求
(1)采取集中与分散，重点与一般，点、线、面结合的原则，以形成完整统一的居住区绿地系统，并与城市总的绿地系统相协调。
(2)对原有绿化及湖河水面等自然条件要充分利用。尽量利用劣地坡地、洼地进行绿化。
(3)注意美化居住环境的要求。
(4)在植物配置和种植上力求投资少、管理方便、创效益。
2公共绿地的规划布置
(1)居住区公园
居住区公园的位置适中，居民步行距离不超过米，面积约1公顷左右，可与体育场地和设施相邻布置。并由专人管理。
(2)居住小区公园
居住小区公园供居民就近使用，居民步行到达距离不超过m。面积05公顷左右。内部设置简单的游憩和文体设施。
(3)小块公共绿地
小块公共绿地主要提供居住组团内的居民(特别是老人和儿童)使用，它使用方便、面积小、投资省、易于建成，故较为广泛采用，内容设置可灵活，有以休息、活动或装饰观赏为主。布置方式有开敞式、半开敞式和封闭式等。
3公共建筑或公用设施专用绿地考试吧
专用绿地的规划布置应满足其本身的功能需要，同时结合周围环境的要求，如分隔住宅组群空间。
4宅旁和庭园绿地
居住区内住宅四旁的绿化用地主要满足休息、幼儿活动及安排杂务等。宅旁绿地的布置方式随建筑类型、层数间距及建筑组合的形式而异。如低层联立式住宅，宅前用地可以划分成院落，由住户自行布置，院落可围以绿蓠、栅栏或矮墙。高层住宅的前后绿地、由于住宅间隔较大，一般作为公共活动的绿地。
5街道绿化
街道绿化对居住区的通风、调节空气温度、减少交通噪音及美化街景有良好的作用，它占地少、管理便、遮荫好。居住区道路绿化布置与断面组成，走向和地上地下管线敷设有关。在道路交叉口的视距三角形内，不应栽植高大乔、灌木，以免妨碍驾驶员视线。
(三)居住区绿化的树种选择和植物配置
对绿化的功能、经济和美化环境这方面考虑。在选择和配置植物时，一般应考虑以下几点(1)大量而普遍的绿化，应选择易长、易管、少修剪、少虫害的树种，一般以乔木为主。在入口及公共活动场所则选一些观赏性的乔灌木或少量花卉。
2成人和老年人休息、健身活动场地
成人和老年人的活动主要是打拳，练功养神、聊天、社交、下棋、打牌、晒太阳、乘凉等。其活动场地宜布置在环境比较安静、景色较为优美的地段，一般结合公共绿地单独设置，或与儿童游戏场地结合布置。
3垃圾贮运场地
垃圾贮运场地的布置，一般应考虑以下几点(1)方便使用、布点适当。
(2)离住宅窗户16m以上。在夏季主导风向下风口。
(3)比较隐蔽、不碍观瞻、绿化遮挡。
(4)场地铺砌、易排水、便清扫及垃圾装车。
(5)保证垃圾车行驶路线畅通。
(二)居住区环境小品
环境小品是居民室外活动必不可少的内容，它对美化居住环境和满足居民精神生活起着十分重要作用。
1居住区环境小品的分类
(1)建筑小品
休息亭、廊、书报亭、钟塔、商品陈列窗、出入口、小桥等。
(2)装饰小品
雕刻、水池、喷水池、叠石、壁画、花坛等。
(3)公共设施小品
路名牌、废物箱、路障、沙滤水饮水处，标志牌、广告牌、门牌、楼号、邮筒、晒衣架、公共厕所、电话亭、交通岗亭、消防龙头、公共交通候车棚、灯柱、灯具等。 考试吧
(4)游憩设施小品
戏水池、游戏器械、沙坑、坐凳、桌子等。
(5)工程设施小品
斜坡和护坡、台阶、挡土墙、道路缘石、雨水口、窨井盖、管线支架等。
(6)铺地
车行道、步行道、停车场、休息广场等。
2居住区环境小品规划设计的基本要求
(1)整体性
符合整体要求及设计构思。
(2)实用性
满足使用要求。
(3)艺术性
美观、舒适。
(4)趣味性
有生活情趣。
(5)地方性
有地方特色及民族传统。
(6)大量性
适应大量生产的特点。
3居住区环境小品的规划布置
(1)建筑小品
可布置在公共绿地或人行休息广场及主要出入口。可结合围墙做成各种形式门调，或用过街楼、雨篷、或雕塑喷水池、花台等组成入口广场。
(2)装饰小品
装饰小品是美化居住区环境的重要内容，它除了能活泼和丰富居住区面貌外可成居住区的主要标志。如常州市潭居住小区在命名为梅兰竹菊的四个住宅组团，分别设计了梅花鹿、羊群、熊猫和仙鹤的雕塑。花台、花盆是装饰小品中数量最多，可随季节变化而定期更换。
(3)公用设施小品
公用设施小品名目和数量繁多，在满足使用要求的前提下，其造型和色彩等都应精心考虑，如垃圾箱，公厕等小品，它们与居民的生活密切相关，既要方便群众，又不能设置过多，照明灯具其造型、高度和规划布置应视不同的功能和艺术要求而定。公共标志是现代城市生活中不可缺少的内容，它给人们带来方便，又为城市增添美的装饰如常州清潭小区的主要入口处用彩色瓷砖烧制的小区乌瞰图，既方便人们访亲问友，也美化小区的环境。
(4)游憩设施小品
游憩设施小品主要结合公共绿地，人行道、广场等布置。桌、椅、凳等游憩小品，一般结合儿童、成年或老年人休息活动场地布置，或布置在林荫道或休息广场内。游戏器械可分攀登、滑、转、爬、荡、吊等器械，它对增进儿童的身心健康，培养机智勇敢精神等方面都有很大作用而各种形状不同，色彩不一的器械是形成居住区环境面貌多样化的重要因素。
(5)工程设施小品
工程设施小品布置应结合地形、符合工程技术要求。如地形起伏地区设置挡墙、护坡、踏步等工程设施，并给以艺术处理，往往会为居住区增添特色。
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