老旧小区成网红,超百批参观者取经

（全国各地来劲松北社区调研的人络绎不绝）

40多岁的朝阳区劲松街道劲松北社区最近“火”了。国家部委、全国各地来调研、学习的几乎天天都有，三个多月已有超百批参观者。

年9月，劲松北老旧小区改造示范区完工，这是全国 由民营企业参与、社会资本投入，对老小区开展综合改造的尝试。打那时起，这个老小区就成了“网红”，参观者带着疑问来：老旧小区这个老大难，真有民营企业愿意接手？怎么管的？是不是赔本赚吆喝？有可持续性吗？

近日，记者跟随来自湖北的调研团队 进劲松北，以一位参观者的视角来看——社会资本如何搅活老小区改造的一池春水。

劲松北社区地处朝阳区劲松街道，北京CBD国贸以南3公里。36栋朱红色砖楼带着上世纪七八十年代的印迹。

“小区是年建成的，那时候附近还有庄稼地呢，数这片楼最气派。”老住户朱振回忆说。没过几年，劲松路贯通了，小区被一分为二，即后来的劲松北、劲松南两个社区。作为改革开放后 批成建制住宅区，劲松小区拥有“全优工号”的美誉，建筑质量过硬，比邻而居的人不乏姜昆、李金斗等艺术家。

如今的劲松北，虽说上了年纪，但院落干净，绿地齐整，空中没有凌乱的架空线，门口安装了人脸识别系统。漂亮时尚的小公园 ，一条赭红色跑道环绕四周，乒乓球案、儿童滑梯、棋牌桌一应俱全，老少皆宜。

信步其间，很多人不由得暗暗惊讶：这里勃勃生机，毫无垂暮之气。位于社区北部的小公园如游乐场一般热闹。年轻人在乒乓球桌旁厮杀，老年人顺着塑胶步道遛弯儿，孩子则在滑梯上玩闹……老老少少足有上百人。“大家裹着羽绒服、顶着寒风，居然还玩得这么开心，可见是真的太喜欢这里了。”调研团踏入公园，禁不住啧啧称奇。

社区不但整洁舒适，更深得人心的是生活便利。不大的社区里，商业配套小而全，居家过日子所需的柴米油盐、针头线脑就都能购齐。原本闲置在各处的社区配套用房都在这次改造中重新焕发了光彩，里外一番装修，摇身一变成了靓丽的商店、餐厅、便民工坊……

劲松北社区共有居民户，其中，40%是60岁以上的老年人，37%是在此租房的年轻人。根据这两类不同人群，社区里分别布局了不同的业态。中老年人有了心心念念的菜市场和社区食堂，年轻人则可以到家门口的咖啡馆享受闲暇时光。

号楼车棚就是其中的一处配套用房。它南北狭长，面积约平方米，以前里头总是空荡荡，停不了几辆车。改造之后，车棚的一部分出租给了“匠心工坊”，为居民提供保姆家*、家电清洗、针头线脑以及配钥匙、换电池等服务。另一部分则升级成智能车棚，电动自行车再也不用担心没地方充电了。深受老北京喜爱的 ——百年义利连锁店也在一间配套用房里安了家。

基础设施老旧、缺乏物业管理，是老旧小区普遍面临的难题。

按照本市的相关*策，在无物业管理的老旧小区，由*府拿出资金开展保洁、绿化、垃圾清运等基础兜底服务。即便是标准不高的兜底服务，这笔支出年复一年叠加起来，也足以让属地*府感到压力。就拿劲松北社区来说，*府每年要投入约万元。光花钱还不够，街道办、居委会要拿出精力对绿化、保洁等第三方公司开展监督考核——这让原本就已满负荷的基层机构更加忙碌。

在劲松北社区主任牛磊的记忆中，小区曾在8年、年经历过两次大规模改造，由*府投资对老楼进行抗震加固、外墙保温、道路修补、管线更换。“都说小区是三分建，七分管。小区改造后的确能光鲜一两年，可是没有专业的物业管理，设施没人维护，很快就又回到原样儿。”牛磊说。

这并不仅仅是劲松的困惑。据统计，北京市共有住宅小区个，楼龄超过30年的老旧小区有个，其中，无物业管理的占51%。它们大多都采取了*府兜底的模式。

“无物业的老小区像个无底洞，*府年年投钱，可永远填不平。”劲松街道的工委书记杨丙章说，重压之下，不得不尝试找寻新路。

年7月，劲松街道经反复调研后，与具备投资、设计、运营等全链条业务能力的民营企业愿景集团签订了战略合作协议，授权后者参与小区改造，并开展物业管理，合约期为20年。

这样的尝试，即便放眼全国都没有先例，效果如何，谁心里都没底。因此， 试点在面积较小、位置独立的劲松北社区悄然启动了。

试点一年半，40岁的老小区变化让人惊喜：街巷干净清爽，停车有序，居民进出可“刷脸”。破损路面重新铺平，公共区域安装适老化设施，普普通通的公园里添了全龄运动设施。方圆百米，分布着好几家商店、菜场、餐厅，蔬菜粮油不出社区都能购置齐全。

在度过半年的“品尝期”之后，年1月1日，劲松北社区四十多年来首次开始收取物业费。标准与直管公房一致，多层0.43元/平方米、高层1.42元/平方米。开年 周，收缴率就突破了30%。

一把*支部建在项目上

小区又要改造了，这回是一家民企来干。消息传出，大伙儿心里半是高兴，半是担忧。

这并不难理解。对于思想传统的居民来说，总会对民企的可靠度打个问号。在一次议事会上，一位居民甚至毫不客气地质疑：“愿景公司眼下承诺微利经营，但以后会不会乱涨物业费呢？真到这一天，谁又能制约？”

民营资本要获得信任，不能只靠嘴皮子。愿景集团劲松工程项目部旋即成立了临时*支部，挂靠劲松街道工委，在其领导和监督下开展工作。

不仅如此，劲松街道还向区级部门吹响了“集结哨”。朝阳区委迅速成立了劲松老小区更新提升工作专班，形成“区级统筹，街乡主导，社区协调，居民议事，企业运作”的推进模式。

小小的劲松北社区里，一下子聚集了好几支*员队伍：居民*支部负责议事，区房管局劲松*支部解答房屋结构等专业问题，物业公司*支部开展社区共建，工程项目部临时*支部则要制定改造方案。各方拧成一股绳，分工协作，共同为改造出力献策。戴着*徽的工作人员忙来忙去张罗小区改造的事儿。此情此景，让居民们一下子感到踏实了不少。

亮出*员身份只是 步，更重要的是拿出真心真情，实实在在为大家着想，把实事办好。

项目团队和百余名*员通过入户走访、现场调研、居民议事会、评审会等方式，先后共走访了位居民，梳理出不同年龄段人群最迫切的改造需求。长长的清单上，居民的需求、所属类型、各自比例，全都罗列得清清楚楚。

“我们花了个把月摸透居民的想法，又花了大半年反复修改，才一点点磨出了改造方案。”愿景集团劲松项目部的郑旻砚说。

渐渐的，质疑声小了，信任感多了。年春天，劲松北社区的改造正式启动，一期工程涉及劲松西街、小公园和楼小院，简称“一街两园”，愿景集团共投入资金约万元。

二社区闲置配套房用起来

赔本生意没人做。真金白银投入万元资金，愿景集团又该如何获得回报呢？事实上，这正是此次试点希望探索解决的核心难题。

“老旧小区改造中最缺的就是钱。”北京清华同衡规划设计研究院总工程师张险峰说，此前多年，没有企业愿意把资金投入小区改造，原因正是尚未找到合适的盈利模式。不产生新的盈利空间，自然没人愿意投入。

和很多老小区一样，劲松北社区在40多年前建设时，便建有一部分社区配套用房。它们零星分布在楼前屋后，面积大小不一，有的曾被当作自行车棚、锅炉房、小仓库，更多的则一直“铁将*把门”。

常年空置的房屋，如今成了破题的关键。朝阳区房管局、劲松街道对配套房屋开展测算，并授权愿景集团改造其中的平方米，作为可经营性资产用于出租，获取合理收益。一处处不起眼的、灰扑扑的房子，肩负起了新使命。里里外外一番装修，它们摇身一变，成了靓丽的商店、餐厅、便民工坊。

号楼车棚就是其中的一处配套用房。它南北狭长，面积约平方米，里头却总是空荡荡，停不了几辆车。改造之后，车棚的一部分出租给了“匠心工坊”，为居民提供保姆家*、家电清洗、针头线脑以及配钥匙、换电池等服务。另一部分则升级成智能车棚，电动自行车再也不用担心没地方充电了。

深受老北京喜爱的 ——百年义利连锁店也在一间配套用房里安了家。很快，遛弯时捎一只果子面包，上班时买两块萨其马，都成了居民的生活习惯。店铺业绩爆红，开业百天，销售量就在全市排到了第三位。

如果以20年合作期来计算收益，闲置空间的租金约占总收益的46%。其余54%则由物业费、停车管理费、多种经营收入以及三年扶持期内的*府补贴构成。

“我们从一开始就没打算挣快钱，而是希望扎扎实实创造新的盈利模式，达到微利、可持续运营。”愿景集团董事长陶红兵说。测算显示，愿景集团约在10年后收回改造和管理成本。而如果试点范围可进一步扩大，把周边其他老旧小区纳入管理范围，形成规模化运营，人员和管理成本还会进一步降低，资金回收期也有望随之缩短。

三发挥社会资本灵活性

人人点赞的小公园，在设计之时并非尽善尽美。根据居民的建议，设计稿中增加了儿童滑梯，塑胶跑道也向南甩了一个弯，以免跑步者打扰邻里休息。

乒乓球区域的设计更是改了一稿又一稿，甚至在开工后还数次调整。

“有人担心刮大风，有人怕乒乓球乱滚，有人怕日头晒，还有人考虑小孩子穿行的安全问题。”时隔一年，郑旻砚仍对这些繁复的细节记忆犹新。而正是这种繁复，让方案一点点变得完美——在安装了防风棚、隔板、遮阳网等设施之后，居民再也挑不出毛病了。

若是由*府买单，如此反反复复修改方案是决然不可想象的。“*府要根据改造方案来制定预算，拨付资金。所以，方案一旦定了，就很难再修改。”一位业内人士告诉记者，此时，社会资本的灵活性就优势尽显。

哪些要改，该怎么改？劲松北社区居民足足开了三四十场议事会，反复推敲，最终达成一致。停车管理、治安、景观、灯光、电梯加装等21大类、51项，每一项都由街坊邻居来拍板定夺。

最终的方案如绣花般精细。就拿便民业态这一项来说，既有中老年人迫切需要的菜市场、社区食堂，又有年轻人喜欢的健身房、咖啡馆、快递柜。各种设施的数量和布局可不是“拍脑门”定下来的，而是有扎实的调研数据和科学分析作支撑。

“事无巨细以居民为中心，麻不麻烦？当然麻烦！但我们必须这样做。”陶红兵道出了其中的缘由：只有一切以居民为中心，让他们感到满意，今后物业费的收缴率才更有保障。

四“先尝后买”让居民心甘情愿

年6月，劲松北社区以“居民过半、建筑面积过半”的形式，正式选聘愿景集团的物业入驻。

在愿景集团的20年收支账里，物业管理收入占总收入的比例为26%，仅次于闲置空间租金。不过，在从未缴纳过物业费的劲松北社区，究竟有多少户家庭能如期缴费，则要看物业的本事了。

“不着急交钱，您先尝后买，满意再付钱。”每逢有人来问收费的事儿，物业公司负责人卢艳杰总是这样爽快地回应。

如同浮水的鸭子，表面上从容淡定，水底下却得拼命忙活。92名物业管理人员分工协作，谁也不敢偷懒，把小区打理得舒适便利。书法比赛、消夏市集、周末观影、社区课堂……一场场精彩的活动，让邻居们找回了几十年前的亲切感。

去年秋天，一间理发店在劲松西街开张了，仅有十几平方米，但客如云来。老板不是别人，而是在这里摆摊儿经营近十年的朱师傅两口子。

“听说小区要改造，我们觉得自己肯定干不下去了。”朱师傅说，自己这些年占道经营，虽说方便了不少居民，但于法于规并不占理儿。没想到，自己不但没有被轰走，反而作为便民业态保留下来，还有了合法固定的经营场所。“为了回报社区和居民，来我这儿理发的老人60岁以上打折，80岁以上的只要提前预约，我就上门服务！”

和朱师傅、老周一样，修鞋匠、保洁员、水果摊主等七八位社区的“老朋友”，如今都继续留在社区里为大伙儿服务，延续着社区的温情，给居民带来便利。

就像是把石头投入小湖，平静的水面顿时激起涟漪。社会资本也仿佛一下子搅活了老小区，让它变得温馨又热闹。物业公司渐渐获得认可，费用收缴自然水到渠成。年1月1日，劲松北社区四十多年来首次开始收取物业费。开年 周，收缴率就突破了30%。

络绎而来的参观者对劲松北的治理模式充满兴趣，劲松街道和愿景公司负责人开诚布公，与参观者进行探讨。记者将其中 代表性的问题撷取如下：

问：引入什么样的社会资本？

答：具有全链条服务能力的企业，建管一体，不但解决改造的问题，还能同时开展物业服务，形成长效管护机制。

问：如何开辟新的盈利点？

答：老旧小区普遍都有配套用房，可将这部分闲置资源转化为经营性资产。

问：某些老小区里配套用房数量少，不足以实现微利、可持续运营怎么办？

答：建议可以整个街道为单位，统筹其他社区的配套用房，以实现更大区域内的资金平衡。

问：*府怎么监管社会资本？

答：民营企业成立*支部，受街道*工委领导。

问：如何聘请物业？

答：成立工作组，启动劲松北社区物业确权工作；召开居民议事会商议引入物业事项；居委会组织物业公司开展路演，宣传物业方案；劲松北社区就物业进驻进行入户表决；公示“双过半”的表决结果并签署合同。

问：怎么提高缴费率？

答：细致、贴心的物业服务，打造社区营造计划，重建熟人社区。

问：愿景集团在劲松北项目中，都是靠哪些收入来源？

答：我们与劲松北签订的是20年合同，收入结构是：闲置空间出租收入46%，物业管理收入26%，停车管理收入19%，多种经营收入5%，*府三年补贴4%。

问：改造方案如何制定？

答：整体原则是以居民需求为中心，在尊重现状的基础上注重功能性更新，兼顾外观优化。具体实施分三步走：前期，大规模入户把居民需求摸透摸准；中期，设计师小组驻扎社区，沉浸式设计；后期，初稿确定后召开居民议事会，根据居民意见作修改。

市人大代表、海淀区建筑行业协会会长段淑珍：

抗震加固、楼体保温、管线改造等基础部分可以请*府解决，但加装电梯、环境提升等新需求超出了*府财*的负担能力。老旧小区改造不能只靠*府投资这种单一模式，应大胆探索引入社会资本。只要能给市民带来幸福感、获得感，只要紧扣“七有五性”，我们都可以尝试。劲松北社区的试点减轻了*府压力，发挥了市场的优势，也发挥了群众的智慧，为老旧小区改造创造了成功的新模式。

市人大代表、北京市朝阳城市建设综合开发公司负责人刘福利：

劲松北社区引入社会资本，对小区开展改造和后期管护，这在全国也是一个新探索。老旧小区改造并不是*府一家的责任，而需要社会、居民、企业共同参与。社会资本以其灵活性搅活了老小区，民企参与城市更新是必然趋势。

来源：北京日报

记者朱松梅

流程编辑：吴越

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